本周初，上海樓市傳來(lái)兩大超預(yù)期消息。一邊是政策落地。2月2日，建行作為金融機(jī)構(gòu)宣布支持首批收購(gòu)二手住房用作保租房，標(biāo)志著上海國(guó)企啟動(dòng)收購(gòu)二手房，試點(diǎn)三區(qū)陸續(xù)公布收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。另一邊是市場(chǎng)交易活躍。今年1月份，上海打破常年淡季規(guī)律，二手房成交約2.28萬(wàn)套，創(chuàng)下五年同期最高紀(jì)錄。

不少人將上海收購(gòu)二手房解讀為“救市”，但眼下活躍的交易量已打破這一判斷。收購(gòu)二手房用于保租房，也不只是為了讓市場(chǎng)多賣幾套房那么簡(jiǎn)單。

具體范圍上，浦東優(yōu)先關(guān)注內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源。靜安收購(gòu)房源的范圍，是產(chǎn)權(quán)人不僅有置換需求，且置換的商品房也在本區(qū)，置換新房的優(yōu)先考慮，同時(shí)其所擁有的是總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰、小戶型的成套二手住房，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌道交通站點(diǎn)3公里輻射圈。徐匯探索通過(guò)區(qū)保障性住房公司在市場(chǎng)上收購(gòu)存量小戶型的房源，推進(jìn)職住平衡。

上海啟動(dòng)收購(gòu)動(dòng)作，一方面是切實(shí)落實(shí)中央部署要求，另一方面是回應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)需求。首先要滿足的，就是青年人才的居住需求。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，上海保租房籌措達(dá)47.7萬(wàn)套。不過(guò)，這些保租房約八成位于中環(huán)以外區(qū)域。而隨著產(chǎn)業(yè)新趨勢(shì)出現(xiàn)，中心城區(qū)居住需求越來(lái)越突出。

除了想住得離上班的地方近，年輕人還關(guān)心能不能盡快住進(jìn)去。以前，上海主要靠規(guī)劃新建、非居住房屋更新轉(zhuǎn)化等方式來(lái)供應(yīng)保租房，往往周期較長(zhǎng)。收購(gòu)模式能快速增加保租房供給，最大程度方便年輕人通勤，改善生活。

從更大的行業(yè)角度看，市場(chǎng)認(rèn)為，收購(gòu)動(dòng)作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還有一個(gè)影響，激活置換鏈。

很多改善型購(gòu)房者不是沒(méi)有買房需求，只是需要“先賣再買”。但中介費(fèi)、稅費(fèi)，還有置換過(guò)渡居住成本，都會(huì)影響購(gòu)房意愿。區(qū)屬國(guó)企收購(gòu)二手房，操作規(guī)范、價(jià)格公開(kāi)透明，能有效解決人們擔(dān)心的問(wèn)題。

分析認(rèn)為，上海收購(gòu)二手房還可以規(guī)避由市場(chǎng)情緒造成的房?jī)r(jià)非理性波動(dòng)。如果某房源以國(guó)企的“收購(gòu)價(jià)”成交之后，小區(qū)其余房源將以這套房源的“收購(gòu)價(jià)”為基準(zhǔn)，結(jié)合自身實(shí)際品質(zhì)，自發(fā)形成價(jià)格梯度。

中指研究院分析師表示，政府如果以不低于市場(chǎng)成交價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)收購(gòu)，將更有利于促成交易，讓二手房的置換鏈條真正暢通起來(lái)。