近日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，《通知》將于2026年3月16日起正式實施，有效期5年。據(jù)了解，新政將以“法治化、市場化”為原則，聚焦土地移交、保障房配建、規(guī)劃編制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)優(yōu)化調(diào)整，旨在銜接落實《住宅項目規(guī)范》，破解項目推進難點堵點，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。

據(jù)了解，《通知》明確“未完成規(guī)劃審批的城市更新項目”涵蓋兩類：未完成城市更新單元規(guī)劃審批的項目，以及適用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的項目。在土地移交率核定方面，新政體現(xiàn)靈活性，在滿足交通、教育等配套服務(wù)能力前提下，經(jīng)轄區(qū)政府及相關(guān)部門同意，可在更新單元規(guī)劃階段合理調(diào)整土地移交要求，無需履行計劃調(diào)整程序，但需保障基準(zhǔn)土地移交用地面積。

此外，最受開發(fā)商關(guān)注的保障性住房配建要求更迎來精準(zhǔn)優(yōu)化。《通知》指出，已完成規(guī)劃審批的項目按原規(guī)定執(zhí)行；未完成規(guī)劃審批的項目取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建，市、區(qū)相關(guān)部門將通過新增建設(shè)、存量盤活、多元收購等多渠道統(tǒng)籌落實保障房籌集任務(wù)；“工改?！表椖縿t繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

針對“清調(diào)供”盤活項目，《通知》創(chuàng)新規(guī)劃編制方式：既可重新編制規(guī)劃并適用新政要求，也可局部調(diào)整已批規(guī)劃，調(diào)整部分按新政執(zhí)行，未調(diào)整部分保持原有規(guī)劃不變，土地移交率按單元整體核算，兼顧政策靈活性與延續(xù)性。

合一城市更新研究院相關(guān)負責(zé)人表示，據(jù)統(tǒng)計，截至2025年底，深圳市已批規(guī)劃項目平均移交率約40.3%。過去，在房地產(chǎn)市場上升時期，較高的土地移交率確實能為城市發(fā)展帶來更多公共利益，而房企能通過轉(zhuǎn)移容積機制獲得相應(yīng)利益。但隨著房地產(chǎn)面臨止跌回穩(wěn)，且改善需求日益追求舒適品質(zhì)，城市更新項目土地移交率和容積率聯(lián)動模式確需優(yōu)化以適應(yīng)新形勢。同時，隨著未批規(guī)劃項目不配建保障房政策落地，城市更新項目在可售商品房數(shù)量及產(chǎn)品質(zhì)量打造上均有了更多可想象空間，能大幅改善項目收益率，有利于修復(fù)市場動力、穩(wěn)定開發(fā)商投資預(yù)期。